InfoCons acum 10 ani – Cunoaște-ți drepturile în tranzacțiile imobiliare – doamna Carmen Buși, manager ASCOM Imobiliare
Ghid InfoCons pentru cumpărători, vânzători și chiriași
Cumpărarea, vânzarea sau închirierea unei locuințe este, pentru cei mai mulți dintre noi, una dintre cele mai importante decizii financiare din viață. Tocmai de aceea, informarea corectă face diferența dintre o tranzacție sigură și una care se poate transforma într-o sursă de neplăceri și pierderi. În cadrul emisiunii InfoCons „În dialog cu consumatorii”, Carmen Buși, manager ASCOM Imobiliare, a explicat, pas cu pas, drepturile și obligațiile pe care fiecare consumator ar trebui să le cunoască atunci când intră pe piața imobiliară. Am sintetizat pentru dumneavoastră cele mai importante repere.
Un cadru legal mai clar pentru consumatori
Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, regulile tranzacțiilor imobiliare au devenit mai clare, iar consumatorii au câștigat mai multă flexibilitate. Dacă în trecut contractele de vânzare-cumpărare erau, în bună măsură, contracte-tip, cu clauze fixe care nu puteau fi negociate, în prezent părțile pot discuta și adapta clauzele în beneficiul ambelor. Există în continuare un cadru contractual standard, însă la acesta se pot aduce completări negociate de comun acord. Un alt avantaj important este acela că, potrivit noului Cod civil, consumatorul se poate adresa direct instanței de judecată, care are un rol mult mai bine definit în soluționarea eventualelor litigii.
Primul pas: antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare)
În mod normal, primul pas al unei tranzacții nu este semnarea contractului final, ci a unui antecontract. După vizionarea imobilului și înțelegerea dintre părți, se semnează o promisiune prin care vânzătorul se angajează să vândă, iar cumpărătorul să cumpere. De cele mai multe ori, în această etapă se achită și un avans.
Două elemente sunt esențiale în antecontract: menționarea unui termen de valabilitate și clauzele care protejează ambele părți. Noul Cod civil permite (fără a impune obligatoriu) înscrierea promisiunii de vânzare în Cartea funciară, o măsură care oferă siguranță suplimentară cumpărătorului. Cuantumul avansului nu este fixat prin lege și rămâne la latitudinea părților, la fel ca termenul antecontractului, care variază în funcție de situație — de la una-două luni, în cazul achizițiilor cu credit bancar, până la o singură săptămână, atunci când plata se face integral din surse proprii.
Ce se întâmplă dacă una dintre părți se răzgândește? Este exact motivul pentru care clauzele antecontractului trebuie citite cu atenție. Dacă renunță cumpărătorul, acesta pierde, de regulă, avansul plătit. Dacă renunță vânzătorul, el este obligat, în cele mai multe cazuri, să restituie dublul sumei primite ca avans — adică avansul înapoi, plus o sumă egală, cu titlu de despăgubire.
Contractul de vânzare-cumpărare și actele necesare
Atunci când toate condițiile au fost respectate, se ajunge la notariat, unde se semnează contractul de vânzare-cumpărare, la un notar stabilit de comun acord. InfoCons atrage atenția că nu este recomandată folosirea unui simplu contract-tip descărcat de pe internet: o tranzacție corectă presupune verificarea prealabilă a actelor de către specialiști — agentul imobiliar (împreună cu un jurist), un avocat, notarul și, după caz, banca sau un consultant financiar.
Indiferent de etapă (antecontract sau contract final), documentele care intră, de regulă, în dosarul tranzacției sunt următoarele:
- Actul de identitate al părților (buletin sau pașaport; cetățenii străini semnează cu pașaportul).
- Certificatul de căsătorie, după caz.
- Actul de proprietate care stă la baza tranzacției (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor etc.).
- Certificatul fiscal, obligatoriu în cazul vânzării.
- Extrasul de carte funciară, care ar trebui să ateste că imobilul este liber de sarcini.
- Certificatul de performanță energetică — nu este impus de Codul civil, însă este solicitat obligatoriu de bănci în cazul tranzacțiilor cu credit.
- Adeverința de la asociația de locatari și celelalte adeverințe care atestă că imobilul nu are datorii.
Este recomandat, deși nu obligatoriu prin lege, ca vânzătorul să pună la dispoziția cumpărătorului întregul istoric al proprietății. Dacă părțile nu se pot prezenta personal, tranzacția se poate încheia și prin procură, un act legal folosit în astfel de situații speciale.
Cum recunoști o agenție și un agent de încredere
Piața imobiliară este deschisă, iar lipsa unor reglementări foarte clare privind profesia de agent face ca aici să activeze deopotrivă profesioniști, dar și persoane fără experiență. Pentru a evita neplăcerile, InfoCons recomandă câteva verificări simple: identificați agenția (număr de telefon, site, date de contact reale) și, pe cât posibil, mergeți la sediul acesteia. Dacă prima întâlnire are loc direct la imobil, agentul serios se prezintă cu o carte de vizită și cu un contract (fișa de vizionare).
Acea fișă de vizionare nu trebuie privită cu suspiciune: ea conține datele complete ale companiei și clauzele care reglementează relația dintre consumator și agenție. Regula de aur rămâne aceeași — niciun document nu se semnează înainte de a fi citit integral, iar orice clauză neclară trebuie lămurită. Trebuie știut, de asemenea, că există asociații de profil care certifică agențiile, însă fiecare agenție funcționează ca societate comercială de sine stătătoare. Ca și în cazul altor servicii, o agenție poate, teoretic, să dispară, motiv pentru care este esențial să vă asigurați de la început cu cine lucrați.
Comisionul agenției și plata prețului
Comisionul nu este stabilit prin lege, ci ține de o cutumă a pieței: practicat în trecut în jurul valorii de 3%, acesta a ajuns să fie negociat undeva la 2% plus TVA. Important este că valoarea comisionului poate fi negociată, iar modul și momentul plății (avans la semnarea antecontractului sau la finalul tranzacției) se stabilesc prin clauze contractuale. În ceea ce privește plata prețului, aceasta se poate face în numerar, în fața notarului, însă recomandarea este ca tranzacția să se deruleze prin bancă.
După semnarea contractului, cumpărătorul are o obligație pe care nu trebuie să o uite: în termen de 30 de zile trebuie să se prezinte la administrația financiară pentru a se înscrie pe rol, în vederea plății impozitelor. Notarul este cel care intabulează dreptul de proprietate în Cartea funciară.
De ce merită să apelezi la un specialist
Multe dintre greșelile din tranzacțiile imobiliare apar atunci când oamenii încearcă să se descurce singuri. Un vânzător fără experiență poate promova greșit imobilul, iar o proprietate care stă prea mult pe piață își pierde din valoare, pentru că potențialii cumpărători presupun că „are o problemă”. La aceasta se adaugă și încărcătura emoțională: fiind atașați de locuință, vânzătorii tind să aibă o abordare subiectivă. Un agent are, în schimb, același interes ca vânzătorul, dar privește lucrurile obiectiv și poate stabili prețul corect prin metoda comparației, arătând prețurile reale din zonă sau din același imobil.
De partea cealaltă, cumpărătorii aflați pentru prima dată pe piață văd zeci sau chiar sute de proprietăți, se dezorientează și, uneori, renunță. Un agent care înțelege exact nevoile clientului — buget, zonă, apropierea de locul de muncă sau de școala copilului — economisește timp și prezintă atât avantajele, cât și dezavantajele fiecărei opțiuni. Tocmai de aceea, mulți consumatori aleg să lucreze cu o singură agenție, eventual printr-un contract de exclusivitate pe una-două luni, prin care proprietatea este promovată prin toate mijloacele disponibile, inclusiv prin colaborarea dintre agențiile serioase.
Închirierea: contract, garanție și proces-verbal
La închiriere, criteriile sunt diferite față de vânzare. Pe lângă zonă, contează foarte mult detaliile din interior — mobilier, dotări, starea locuinței. O greșeală frecventă și riscantă este semnarea unui contract de închiriere pe care proprietarul nu îl declară la administrația financiară. Un contract înregistrat protejează ambele părți: în lipsa lui, nimeni nu poate garanta buna-credință a persoanei introduse în locuință, iar proprietarul rămâne fără pârghii legale în caz de probleme.
Contractul de închiriere se semnează în trei exemplare — câte unul pentru fiecare parte și unul care rămâne la administrația financiară. Toate cele trei se depun spre înregistrare, se ștampilează, iar două se înmânează părților. Chiriașul are dreptul să verifice actul de proprietate, iar proprietarul se legitimează, la rândul său, la semnare.
Procesul-verbal de predare-primire este o anexă esențială a contractului: în el se consemnează toate obiectele care rămân în locuință — mobilier, electrocasnice, aer condiționat — și starea lor. InfoCons recomandă realizarea de fotografii în momentul predării, pentru a evita disputele ulterioare.
Cât despre garanție, este firesc să fie solicitată, întrucât acoperă eventualele neplăceri produse de un chiriaș de rea-credință — deteriorări sau utilități și întreținere neplătite. De regulă, garanția reprezintă contravaloarea unei chirii și se restituie la finalul contractului, după efectuarea calculelor. Nu este impusă prin lege, ci ține tot de o cutumă: cel mai frecvent se practică două luni avans și o lună garanție, deși modalitățile de plată pot varia.
Atenție la riscul seismic
Una dintre cele mai importante verificări la achiziția unei locuințe vechi privește riscul seismic. Consumatorii cred adesea că, dacă un bloc nu are „bulină”, totul este în regulă — însă realitatea poate fi diferită. Există o bază de date a imobilelor cu risc seismic, pe care orice agenție ar trebui să o consulte, iar cumpărătorul trebuie informat încă de la prima întâlnire dacă imobilul prezintă un astfel de risc. Cea mai sigură sursă rămâne lista publicată de primărie, nu simpla prezență sau absență a bulinei: unele clădiri au fost consolidate, în timp ce altele figurează în continuare pe listă. Prezența riscului seismic scade semnificativ prețul unui imobil.
Un element care crește valoarea și confortul este, dimpotrivă, reabilitarea termică: un bloc izolat termic arată mai bine și oferă un plus de confort, temperatura interioară crescând sensibil. În privința programelor de creditare, la momentul discuției, achiziția cu Prima Casă nu era condiționată de vechimea imobilului, atât timp cât acesta nu prezenta risc seismic, iar imobilele mai vechi primeau un punctaj mai scăzut. Recomandarea pentru consumatori rămâne valabilă: verificați întotdeauna condițiile actualizate direct la bancă și la autorități.
Recomandările InfoCons
Concluzia specialistului, pe deplin împărtășită de InfoCons, se rezumă la câteva reguli simple, dar care pot preveni cele mai multe probleme:
- Citiți întotdeauna contractele, integral, înainte de a semna.
- Apelați la specialiști — jurist, notar, agent imobiliar — care să verifice actele înainte de a lua decizia finală.
- Verificați structura și localizarea imobilului, precum și situația juridică a acestuia (extras de carte funciară, sarcini, risc seismic).
- Asigurați-vă de la început cu cine lucrați și preferați tranzacțiile derulate transparent, prin bancă și notariat.
- Nu neglijați formalitățile de după tranzacție: înscrierea pe rol pentru impozit și intabularea dreptului de proprietate.
Informarea este cea mai bună formă de protecție. Cunoscându-vă drepturile și obligațiile, puteți transforma o tranzacție imobiliară dintr-un motiv de stres într-o decizie sigură și avantajoasă.
Semnătura : Departamentul InfoCons Protectia Consumatorilor de Comunicare
