Ai Probleme cu Asociația de Proprietari ? Află Cui Te Poți Adresa și Cum Poți Face o Reclamație – InfoCons Protecția Consumatorilor te informează

Ai Probleme cu Asociația de Proprietari ? Află Cui Te Poți Adresa și Cum Poți Face o Reclamație – InfoCons Protecția Consumatorilor te informează

InfoCons te informează ce drepturi ai în relația cu asociația de proprietari, în ce ordine trebuie să faci demersurile, unde poți reclama asociația și ce instituții sunt competente atunci când drepturile tale nu sunt respectate.

Viața într-un bloc sau într-un condominiu presupune o serie de drepturi și obligații comune, gestionate prin asociația de proprietari. Atunci când apar nemulțumiri legate de modul în care este administrată asociația, de cheltuielile de întreținere sau de accesul la documente, mulți proprietari nu știu cui se pot adresa și în ce ordine. Astfel de situații sunt frecvente și pot genera tensiuni între vecini, mai ales atunci când lipsește transparența.

Important este să știi că legea îți pune la dispoziție pași clari, iar reclamația la o instituție externă vine, de regulă, abia după ce ai parcurs demersurile interne, în relația cu conducerea asociației. Cunoașterea acestei ordini te ajută să rezolvi problema mai repede și mai eficient.

InfoCons prezintă, într-un format actualizat, ce drepturi ai în calitate de proprietar, unde poți reclama asociația de proprietari și ce instituții sunt competente, conform legislației în vigoare. Vei afla pas cu pas cum să procedezi, astfel încât demersul tău să fie eficient și conform legii.

Ce este asociația de proprietari și care este cadrul legal

Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică și fără scop lucrativ. Aceasta are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, precum și respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

Cadrul legal aplicabil în prezent este Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificările și completările ulterioare. Aceasta a înlocuit reglementarea anterioară și stabilește atât drepturile și obligațiile proprietarilor, cât și atribuțiile organelor asociației: adunarea generală, comitetul executiv, președintele, cenzorul sau comisia de cenzori și administratorul.

Tot acest cadru legal este completat de Ordinul nr. 1.058/2019, care aprobă conținutul-cadru al statutului asociației de proprietari și al regulamentului condominiului. Statutul și regulamentul condominiului sunt documente esențiale, întrucât detaliază regulile de funcționare ale asociației și raporturile dintre proprietari, iar cunoașterea lor te ajută să îți susții mai bine drepturile atunci când apar nemulțumiri.

Drepturile proprietarilor în relația cu asociația

În calitate de proprietar și membru al asociației, ai o serie de drepturi care îți permit să verifici modul în care este administrat condominiul:

• dreptul de a fi informat și de a avea acces la documentele asociației, inclusiv la cele financiar-contabile;
• dreptul de a participa și de a vota în adunarea generală a proprietarilor;
• dreptul de a solicita, în scris, documente justificative privind modul în care a acționat asociația;
• dreptul de a sesiza organele asociației și, ulterior, instituțiile competente, atunci când drepturile tale nu sunt respectate;
• dreptul de a contesta în instanță hotărârile sau deciziile nelegale ori prejudiciabile.

Aceste drepturi sunt corelate cu obligația proprietarilor de a contribui la cheltuielile comune și de a nu aduce prejudicii spațiilor comune sau celorlalți proprietari. Echilibrul dintre drepturi și obligații stă la baza unei bune funcționări a condominiului, iar respectarea reciprocă a acestora reduce semnificativ riscul apariției conflictelor.

Primul pas: solicitarea documentelor și sesizarea conducerii asociației

Dacă întâmpini probleme cu asociația de proprietari și consideri că au loc nereguli sau abuzuri, primul demers este să soliciți, printr-o cerere scrisă adresată președintelui asociației, documentele justificative pentru modul în care a acționat asociația. Cererea scrisă, înregistrată sau transmisă în mod care să permită dovada datei, este importantă pentru a putea demonstra ulterior că ai parcurs acest pas.

În cazul în care președintele sau administratorul nu ia măsurile necesare pentru a-ți facilita accesul la documentele contabile sau la orice alt document al asociației, ai dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv și cenzorul ori comisia de cenzori. Dacă, în termen de zece zile de la depunerea solicitării, aceasta nu este soluționată sau este soluționată necorespunzător, te poți adresa mai departe compartimentului specializat din cadrul primăriei.

Ordinea corectă a demersurilor: președinte, comitet executiv, cenzor

Un aspect esențial, pe care multe instituții îl subliniază, este respectarea ordinii demersurilor. Reclamația la o instituție externă este, de regulă, eficientă doar după ce ai epuizat căile interne, în această ordine:

Ordinea recomandată a demersurilor Înainte de a reclama asociația la o instituție externă, adresează-te în scris, în această ordine: președintelui asociației de proprietari; comitetului executiv al asociației; cenzorului sau comisiei de cenzori; Abia dacă nu primești răspuns sau problema nu este soluționată corespunzător, te poți adresa compartimentului specializat din primărie ori, după caz, instanței judecătorești.

Unde reclami asociația de proprietari dacă nu primești răspuns

Conform Legii nr. 196/2018, autoritățile administrației publice locale organizează, în cadrul aparatului de specialitate al primarului, un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari. Acest compartiment exercită controlul asupra activității financiar-contabile din cadrul asociațiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociației.

Astfel, dacă te consideri vătămat într-un drept al tău din cauza neîndeplinirii sau a îndeplinirii defectuoase a atribuțiilor de către președinte, membri ai comitetului executiv, cenzor sau administrator, te poți adresa în scris acestui compartiment specializat din primăria de care aparții. Tot acestui compartiment te poți adresa și atunci când o hotărâre a adunării generale, o decizie a comitetului executiv sau a președintelui este contrară legii sau îți prejudiciază interesele.

Ce poate și ce nu poate verifica primăria

Este util să înțelegi limitele intervenției compartimentului din primărie. Acesta poate verifica activitatea financiar-contabilă și legalitatea funcționării asociației, însă nu poate înlocui deciziile interne ale asociației și nu intervine în orice fel de neînțelegere:

• Ce poate face: controlul activității financiar-contabile, verificarea respectării legii, informarea și îndrumarea asociațiilor și proprietarilor.
• Ce nu poate face: nu poate impune cum să se gospodărească asociația, nu rezolvă micile neînțelegeri cotidiene și nu se substituie instanței în litigiile dintre proprietari și conducerea asociației.

Pentru aspectele care țin de gestiunea internă sau de neînțelegeri minore, soluțiile sunt, de regulă, notificările interne către conducerea asociației, expertizele tehnice ori contabile sau, în ultimă instanță, acțiunile în instanță.

Când te poți adresa instanței judecătorești

Instanța judecătorească intervine în situațiile în care drepturile tale nu pot fi soluționate pe cale administrativă. Astfel, dacă o hotărâre a adunării generale, o decizie a comitetului executiv sau a președintelui este contrară legii sau îți prejudiciază interesele, poți solicita instanței anularea, în tot sau în parte, a hotărârii ori deciziei și, după caz, repararea pagubei cauzate. De asemenea, litigiile dintre proprietari și asociație, precum și cererile de despăgubire, se soluționează, în ultimă instanță, pe cale judecătorească. Înainte de a ajunge în instanță, este recomandat să păstrezi toate documentele, cererile și răspunsurile primite, care îți pot susține poziția.

Alte instituții competente, în funcție de tipul problemei

În funcție de natura problemei, pot fi competente și alte instituții. Tabelul de mai jos rezumă unde te poți adresa, în funcție de situație:

Situația / problema	Unde te poți adresa
Accesul la documentele asociației este refuzat	Întâi conducerea asociației (președinte, comitet, cenzor); apoi compartimentul specializat din primărie.
Nereguli financiar-contabile	Compartimentul specializat din primărie, care exercită controlul financiar-contabil al asociației.
Hotărâri sau decizii nelegale ori prejudiciabile	Cenzorul/comisia de cenzori, compartimentul din primărie sau, după caz, instanța judecătorească.
Atribuții neîndeplinite de președinte, cenzor sau administrator	Sesizare scrisă către compartimentul specializat din primărie.
Tulburarea liniștii, salubrizare, ordine publică	Poliția Locală sau structurile cu atribuții privind ordinea și liniștea publică.
Anularea hotărârilor, despăgubiri, litigii	Instanța judecătorească competentă.

De exemplu, pentru tulburarea liniștii publice, pentru probleme de salubrizare sau de ordine în spațiile comune te poți adresa Poliției Locale, iar pentru aspecte de natură fiscală, administrației financiare locale. Pentru anularea unor hotărâri sau pentru despăgubiri, calea este instanța judecătorească.

Contravenții și sancțiuni prevăzute de lege

Legea nr. 196/2018 prevede o serie de fapte care constituie contravenții, dacă nu sunt săvârșite în condiții care să le confere caracter penal. Printre acestea se numără:

• neconvocarea adunării generale, conform prevederilor legale;
• neluarea măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea și menținerea în stare de siguranță și funcționare a condominiului și a instalațiilor comune;
• nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, comitetul executiv, cenzor sau administrator;
• neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a fondului de rulment;
• utilizarea cu altă destinație a fondului de rulment sau a fondului de reparații;
• utilizarea și gestionarea veniturilor asociației de proprietari altfel decât prevede legea;
• neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională;
• desfășurarea activității de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condițiilor legale.

Constatarea contravențiilor și aplicarea sancțiunilor se realizează de către persoanele împuternicite, potrivit legii, prevederile fiind completate cu regimul juridic general al contravențiilor.

Rolul cenzorului în verificarea gestiunii asociației

Cenzorul sau comisia de cenzori reprezintă un mecanism intern important de control al asociației de proprietari. Cenzorul verifică gestiunea financiar-contabilă a asociației, urmărește respectarea prevederilor legale și a hotărârilor adunării generale și întocmește rapoarte pe care le prezintă proprietarilor. Practic, cenzorul este una dintre primele instanțe la care te poți adresa atunci când ai suspiciuni privind modul de administrare a fondurilor asociației.

Atunci când consideri că un proprietar, președintele, comitetul executiv sau administratorul nu respectă legea ori îți prejudiciază interesele, sesizarea cenzorului sau a comisiei de cenzori este un pas firesc, alături de adresarea către conducerea asociației. Dacă demersurile interne, inclusiv sesizarea cenzorului, nu conduc la o soluție, urmează adresarea către compartimentul specializat din primărie sau, după caz, către instanță.

Administratorul de condominiu: atestare și răspundere

Administratorul de condominiu joacă un rol central în gestionarea curentă a asociației, de la încasarea cotelor de întreținere și ținerea evidențelor, până la organizarea lucrărilor de întreținere. Conform legislației, activitatea de administrare a condominiilor se poate desfășura doar cu respectarea condițiilor prevăzute de lege, printre care deținerea unui certificat de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii.

Pe baza acestui certificat și a altor documente, persoana poate fi atestată în vederea dobândirii calității de administrator, în condițiile stabilite de lege. Atunci când administratorul nu își îndeplinește atribuțiile sau le îndeplinește defectuos, proprietarii se pot adresa, în scris, conducerii asociației și, ulterior, compartimentului specializat din primărie. Desfășurarea activității de administrare fără îndeplinirea condițiilor legale constituie contravenție.

Cheltuielile de întreținere și transparența asociației

Una dintre cele mai frecvente surse de nemulțumire o reprezintă cheltuielile de întreținere și modul în care acestea sunt calculate și repartizate. Proprietarii au dreptul să cunoască modul în care se stabilesc cotele de contribuție și să verifice documentele care stau la baza acestora. Transparența este, de altfel, o obligație a asociației, iar accesul la documente nu poate fi refuzat în mod nejustificat.

Dacă ai îndoieli cu privire la corectitudinea calculului întreținerii, primul pas este să soliciți, în scris, lămuriri și documentele justificative de la conducerea asociației. În cazul în care nu primești un răspuns mulțumitor, poți solicita verificarea activității financiar-contabile de către compartimentul specializat din primărie, care exercită acest control din oficiu sau la cererea membrilor. Pentru aspecte complexe, o expertiză contabilă poate clarifica situația.

Cum depui o reclamație eficientă

Pentru ca demersul tău să aibă rezultate, este util să respecți câțiva pași practici:

• Parcurge căile interne: adresează-te mai întâi, în scris, conducerii asociației, în ordinea prevăzută de lege.
• Documentează totul: păstrează copii ale cererilor, ale răspunsurilor și ale documentelor relevante, cu dată și număr de înregistrare.
• Formulează clar reclamația: descrie clar faptele, indică prevederile pe care le consideri încălcate și formulează concret ce soliciți.
• Alege instituția potrivită: adresează reclamația compartimentului specializat din primărie, iar pentru litigii sau anulări, instanței.
• Urmărește răspunsul: notează termenele de răspuns și, dacă nu primești soluții, continuă demersul către instituția următoare.

Întrebări frecvente despre reclamarea asociației de proprietari

Pot reclama direct asociația la primărie?

De regulă, reclamația la compartimentul specializat din primărie este eficientă după ce te-ai adresat, în scris, conducerii asociației (președinte, comitet executiv, cenzor) și nu ai primit răspuns sau problema nu a fost soluționată corespunzător.

Primăria îmi poate rezolva orice nemulțumire legată de asociație?

Nu. Compartimentul din primărie verifică activitatea financiar-contabilă și legalitatea funcționării, dar nu intervine în gestiunea internă și nu rezolvă micile neînțelegeri cotidiene, care se soluționează prin căi interne sau, după caz, în instanță.

Ce fac dacă mi se refuză accesul la documentele asociației?

Solicită documentele în scris președintelui. Dacă nu primești răspuns, notifică comitetul executiv și cenzorul; dacă în zece zile solicitarea nu este soluționată corespunzător, te poți adresa compartimentului specializat din primărie.

Cum pot contesta o hotărâre a adunării generale?

Dacă o hotărâre este contrară legii sau îți prejudiciază interesele, poți sesiza cenzorul, compartimentul din primărie sau poți solicita instanței anularea, în tot sau în parte, a hotărârii și, după caz, repararea pagubei.

Unde reclam zgomotul sau problemele de salubrizare din bloc?

Pentru tulburarea liniștii publice, salubrizare sau ordine în spațiile comune te poți adresa Poliției Locale sau structurilor cu atribuții privind ordinea și liniștea publică.

În cât timp trebuie să primesc răspuns de la asociație?

În cazul solicitărilor privind accesul la documente, legea prevede un termen de zece zile pentru soluționare. Dacă în acest interval cererea nu este soluționată sau este soluționată necorespunzător, te poți adresa compartimentului specializat din primărie.

Recomandări InfoCons

• Adresează-te mai întâi, în scris, conducerii asociației, respectând ordinea prevăzută de lege.
• Păstrează copii ale tuturor cererilor, notificărilor și răspunsurilor primite.
• Formulează reclamația clar, cu fapte concrete și cu solicitări precise.
• Adresează-te compartimentului specializat din primărie atunci când demersurile interne nu dau rezultate.
• Pentru anularea hotărârilor sau pentru despăgubiri, ia în calcul acțiunea în instanță.
• Informează-te despre drepturile tale și despre procedura aplicabilă înainte de a depune reclamația.

În concluzie, reclamarea asociației de proprietari este eficientă atunci când respecți pașii prevăzuți de lege: mai întâi te adresezi conducerii asociației, în ordinea stabilită, și abia apoi instituțiilor externe competente. Cunoașterea drepturilor tale, documentarea atentă a demersurilor și alegerea instituției potrivite pentru fiecare tip de problemă cresc semnificativ șansele de a obține o soluție corectă și rapidă, fără a recurge, decât în ultimă instanță, la calea judecătorească.

Soluția InfoCons InfoCons sprijină consumatorii și cetățenii să își cunoască și să își apere drepturile, inclusiv în relația cu asociația de proprietari, prin instrumente disponibile gratuit: Informații Reclamații Județene. Pe infocons.ro poți accesa secțiunea Informații Reclamații Județene, unde poți selecta primăria din județul tău și poți afla cum și pentru ce poți depune o reclamație, precum și datele de contact. Telefonul Consumatorilor și aplicația InfoCons. Pentru îndrumare și informații utile, ne poți contacta la 021 9615 sau *9615 ori poți folosi aplicația InfoCons, instalată pe telefonul mobil.

Fii informat! Ia atitudine! Cunoaște-ți drepturile și exercită-le apelând 021 9615 din orice rețea fixă sau mobilă, ori *9615 din orice rețea mobilă. Telefon: 021 9615 / *9615 Web: www.infocons.ro

Notă: Informațiile din acest articol au caracter general, de informare, și nu reprezintă consultanță juridică. Procedurile și competențele se pot modifica. Pentru situații concrete, adresează-te instituțiilor competente și, după caz, unui specialist.

Surse: Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificările și completările ulterioare; Ordinul nr. 1.058/2019 privind conținutul-cadru al statutului asociației de proprietari și al regulamentului condominiului; www.lege5.ro.